Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est essentiel de penser non seulement aux aspects civils tels que la transmission d’une génération à l’autre, mais aussi aux éléments fiscaux comme l’acquisition conjointe par un chef d’entreprise avec sa société. Le démembrement de la propriété permet d’optimiser ces différents aspects en recourant à des solutions innovantes. Qu’est-ce que le démembrement et quels sont ses différents types ?
Qu’est-ce que le démembrement ?
Le démembrement permet de diviser la propriété d’un bien en deux parties, à savoir :
- l’usufruit, ou le droit d’utiliser et de percevoir les fruits du bien (usage propre, location) ;
- la nue-propriété ou le droit de disposer du bien dans les limites des droits de l’usufruitier.
Il est possible d’acheter des parts de scpi en démembrement au cas où l’un ou les deux bénéficiaires décident de vendre la propriété. En effet, bien qu’ils soient totalement indépendants l’un de l’autre, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent pas décider individuellement de vendre le bien immobilier démembré. Par conséquent, les deux parties doivent se mettre d’accord sur cette cession afin de la mettre en œuvre. Le nouveau propriétaire peut ainsi occuper le bien, choisir de le louer ou le vendre.
Le procédé du démembrement de propriété est aujourd’hui fréquemment utilisé lors de la succession. Il est possible de réduire la valeur de l’héritage soumise aux droits de succession grâce à la donation démembrée. Ainsi, l’usufruitier conserve la jouissance du bien tout en limitant les coûts de transmission futurs.
Quels sont les différents types de démembrement ?
Il existe principalement deux différents types de démembrement. Voyons lesquels :
Le démembrement temporaire
Comme son nom l’indique, le démembrement temporaire intervient lorsque le nu-propriétaire et l’usufruitier décident du démembrement du bien pendant une période donnée. La durée de cette période est énoncée dans l’accord qui lie les deux propriétaires. Dans le cadre de certaines SCPI, il existe une clé de démembrement temporaire qui, en fonction de son échelon temporel, divise la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit, de manière temporaire. La durée est généralement comprise entre 3 et 20 ans et diffère selon les SCPI.
Au terme de la période, le nu-propriétaire récupère toute la propriété à titre gratuit et automatique. Il peut donc occuper, vendre ou louer l’appartement.
Le démembrement viager
Ce type de démembrement permet au nu-propriétaire de devenir pleinement le détenteur du bien en cas de décès de l’usufruitier. Il peut donc occuper, vendre ou louer l’appartement sans fiscalité ni formalité supplémentaire. Une vente en viager avec conservation de l’usufruit permet au vendeur de recevoir une somme d’argent et de continuer à bénéficier des revenus de son bien ou à l’habiter.
Dans ce cas, le titulaire de l’usufruit peut continuer à occuper ou à louer le bien jusqu’à son décès, après quoi les différents droits sur le bien sont réunis et la nue-propriétaire acquiert la pleine propriété. Cela permet notamment de diminuer la valeur du bien qui est donné ou hérité par la suite. Par exemple, lorsque l’usufruitier est âgé de 71 à 80 ans au moment de la donation, la valeur de l’usufruit est de 30 % de la valeur totale du bien. Cela signifie que la valeur de la nue-propriété imposable n’est que de 70 % de la valeur de la propriété.
