Les résidences seniors, de nouveaux atouts pour les investisseurs

Investir en immobilier locatif, beaucoup y pensent, c’est la perspective de toucher des revenus complémentaires peu ou pas imposés. On peut se construire un patrimoine à partir de peu, en auto-finançant, en partie, ses acquisitions par les loyers. On peut préparer sa retraite avec ce complément de revenus.


Mais un investisseur mal préparé et mal informé peut rencontrer beaucoup de déconvenues. Il faut trouver des locataires, percevoir ses loyers, gérer un appartement, avec tous les frais d’entretien et de rénovation… Or, il existe une solution pour éviter ces problèmes et investir dans un bien à forte valeur patrimoniale : les résidences de services, et particulièrement les résidences seniors.

Investir en résidences de services, pour gagner plus… sans payer plus d’impôt

En adoptant le statut LMNP (Loueur en meublé non-professionnel), vous vous positionnez dans la plus ancienne niche fiscale française. Le législateur a toujours favorisé la location meublée, car elle répond à une demande importante et difficilement satisfaite de publics « en transition » : étudiants, professionnels en déplacement, seniors en perte progressive d’autonomie…

Ce qui rend le statut LMNP si intéressant pour l’investisseur, c’est qu’il vous permet de déduire toutes vos charges de vos loyers, ainsi que l’amortissement de votre bien. Ce qui ramène généralement votre impôt à zéro. De plus, la location meublée est plus rentable que la location nue.

Le marché de la location meublée a connu une grande innovation à la fin des années 80. Les résidences de services, gérées par des sociétés exploitantes, sont des formules appartement privé meublé + services communs. Ces habitats spécialisés s’adressent, soit aux étudiants, soit aux professionnels détachés, soit aux seniors. Il en existe aussi pour le tourisme. Les résidences de services répondent bien aux demandes de restauration du lien social et de non-engagement dans notre société. Elles connaissent des adaptations permanentes à leurs publics.
Dans une résidence de services, la société exploitante prend toute la gestion en charge : l’entretien, les services hôteliers, la recherche et la sélection de locataires, et le recouvrement des loyers. L’investisseur ne s’occupe donc de rien, il perçoit les loyers que l’exploitant lui verse, que son logement soit vide ou occupé. Et ceci est garanti par le bail commercial qu’il a signé, bail qui dure plusieurs année.

Les résidences seniors, un nouveau dynamisme pour les résidences de services

Résidences étudiantes, résidences d’affaires, résidences de tourisme, résidences seniors, EHPAD… le monde des résidences de services est vaste ! Et les perspectives que ces résidences offrent à l’investisseur LMNP ne sont pas les mêmes.

Jusqu’à cette année 2022, le point fort principal des résidences seniors était leur valeur patrimoniale : leurs logements généraient une belle plus-value à la revente.

Mais aujourd’hui, ces résidences connaissent un boom qui va durer plusieurs décennies. En effet, ces résidences, qui s’adressent avant tout aux « seniors en situation de perte d’autonomie progressive » – les seniors entre 75 et 85 ans – vont recevoir, à partir de 2022, une nouvelle génération de seniors. Les « papy boomers », nés après la guerre, qui ont bénéficié de conditions de vie beaucoup plus confortables que leurs aînés. Ils n’ont pas « subi » leur existence. Ils ont connu la civilisation des loisirs depuis ses débuts. Ils arrivent à l’âge de 75 ans avec un esprit plus positif, plus actif, et pour eux leur arrivée en résidence est une nouvelle vie.

Convivialité, rencontres, hobbys, contacts entre les générations, art de vivre sont des attentes fortes. Attentes auxquelles le vieux concept de « maison de retraite » ne répond plus. Les résidences seniors, qui avaient déjà beaucoup évolué, vont connaître une nouvelle jeunesse : plus conviviales, plus ouvertes sur leur environnement, certaines mettent à disposition des créateurs d’entreprises locaux un espace de coworking pour un partage intergénérationnel, d’autres organisent des animations, sont équipées d’une salle de cinéma, ou d’une salle de sports…

Comment investir en toute sécurité sur ce marché des résidences seniors : les 6 critères à respecter

Pour autant, toutes les résidences seniors n’offrent pas les mêmes perspectives aux investisseurs. L’investisseur intéressé doit sélectionner un bien non seulement sur ses qualités d’aujourd’hui, mais aussi sur les perspectives qu’il offre.

L’emplacement, critère essentiel

Une résidence seniors sera idéalement située en cœur de ville, dans un quartier animé et bien desservi par les transports en commun, et avec des services accessibles. Il faut également considérer les petites villes, jusqu’à présent généralement peu équipées en résidences seniors, mais qui à l’avenir devraient accueillir de nombreux établissements.

La profitabilité, un critère que seules les résidences anciennes peuvent vous communiquer

Il faut s’assurer, en étudiant les comptes d’exploitation de la résidence, que le gestionnaire soit en situation de réaliser des résultats positifs, lui permettant d’entretenir correctement et d’investir dans son outil de travail. On examinera les taux d’efforts des loyers comparés au chiffre d’affaires, un loyer trop élevé étant souvent le premier signe d’une exploitation faiblement rentable. Il faut aussi s’assurer que la taille critique permettant au gestionnaire exploitant de mieux amortir ses coûts fixes et donc d’optimiser son compte d’exploitation, est bien atteinte.

La qualité de gestion, dans l’intérêt des résidents

Le respect des normes sera un critère à vérifier : résultats des commissions de sécurité, existence d’un plan de travaux. Les travaux passés réalisés seront un bon indicateur, tout comme les projets d’amélioration ou de rénovation.

La solidité du gestionnaire, garantie pour le long terme

La santé financière du gestionnaire de la résidence est un point essentiel. Or, le marché des résidences seniors est en cours de consolidation. A la suite de rachats et et de grands deals, une dizaines d’enseignes concentrent une majorité de résidences. Ces enseignes ont désormais les moyens de mener une montée en gamme qui valorise leurs établissements. C’est une solide garantie de pérennité.

La clarté du bail commercial , visibilité essentielle pour l’investisseur

La durée du bail commercial restant à courir sera un critère de solidité. Les cautions, les indexations de loyers, la répartition des charges sont à étudier avec soin.

L’esprit de service et d’innovation

Outre les critères strictement financiers, la qualité d’accueil et d’accompagnement des locataires est un élément essentiel, qui conditionne le futur des résidences seniors et des sociétés exploitantes du secteur. L’autre point, c’est la stratégie pour s’adapter aux nouvelles demandes et aspirations des « papy boomers ». Nouveaux territoires à équiper, conception d’un parcours résidentiel, conception d’une offre centrée sur le style de vie… actuellement, l’imagination est au pouvoir dans ce secteur !

Faut-il acheter dans le neuf ou l’ancien ?

Question récurrente quand on investit dans l’immobilier locatif ! Si les nouvelles résidences seniors sont directement conçues pour répondre aux attentes des seniors nouvelle génération, et devraient très bien se valoriser à l’avenir, les biens proposés coûtent plus cher, et investir dans le neuf comporte toujours un risque. A l’inverse, choisir un bien dans l’ancien vous assure de toucher vos loyers dès la signature du contrat de vente, et vous donne la sécurité procurée par l’historique de la résidence. Neuf ou ancien, ce choix dépend de vos priorités et de vos objectifs. L’idée d’investir en résidence séniors, elle, est dans tous les cas une excellente idée d’investissement.